Dicionário imobiliário

  • Acabamento: É a fase de finalização de uma obra, quando determinados materiais e produtos são aplicados para agregar cores, texturas e outros detalhes. Os acabamentos podem incluir trabalhos de pintura, aplicação de azulejo, instalação de revestimentos e outros processos.
  • Ação de despejo: Refere-se à ação judicial que o proprietário de um imóvel alugado move com o intuito de remover o inquilino. É preciso ser requerida seguindo os motivos previstos em Lei.
  • ADEMI: É a sigla para Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário, que tem representações em quase todos os Estados brasileiros. Seu principal objetivo é fortalecer profissionais e empresas do ramo.
  • Alienação fiduciária: Quando alguém compra um bem móvel (veículos) ou imóvel (casa, terreno, apartamento), contando com recursos de financiamento ou consórcio, aquele bem permanece como garantia de pagamento da dívida até que ela seja liquidada. Assim, dizemos que o imóvel está “alienado”, ou seja, está impedido de ser vendido para outra pessoa, até que a dívida seja totalmente paga. Então, quando a quitação da dívida acontece, o comprador adquire a posse definitiva do bem.
  • Alvará: Termo jurídico utilizado em diversas áreas. Especificamente no mercado imobiliário, trata-se de documento de autorização para construção, incorporação ou reforma de projeto arquitetônico, emitido pelo órgão público competente.
  • Amortização: Pagamento realizado periódica e parcialmente para abater e reduzir o total de uma dívida.
    No caso dos imóveis, é possível efetuar o pagamento de mais de uma prestação de uma vez só e ainda amortizar valores altos em separado — sem a adição de juros.
  • Amortização extraordinária: Pagamento extraordinário (antes do prazo previsto) que deve corresponder a pelo menos 10% do valor do saldo devedor.
  • Apartamento-tipo: Esse é um termo muito utilizado pelas construtoras e refere-se ao apartamento padrão de um prédio, ou seja, àquele que não possui diferencial se comparado aos demais.
    Usualmente, os prédios possuem apartamentos-tipo, coberturas e unidades com área privativa. Tais nomenclaturas, além de confirmarem que os imóveis possuem metragens diferenciadas, também podem ser utilizadas para determinar o valor de taxas condominiais, por exemplo.
  • Área comum: Designa o espaço compartilhado por todos os proprietários das unidades autônomas de um condomínio. Bons exemplos desse conceito são os espaços de lazer, os corredores e o hall de entrada. Outras áreas incluem:

    • privativa — espaço delimitado pela superfície externa das paredes do imóvel, que é de uso exclusivo do proprietário ou morador da unidade;

    • total — somatória das áreas privativa e comum do prédio;

    • útil — somatória das áreas do piso de um imóvel, com exceção da espessura das paredes.
  • Capitalização de juros: Também chamada de juros compostos ou juros capitalizados, são acréscimos cobrados sobre o saldo devedor e o capital inicial. De forma simplificada, é o cálculo de juros que são cobrados sobre os próprios juros.
  • Caução: É uma cautela tomada para garantir o cumprimento de obrigações que envolvam valores monetários. Na forma de depósito, serve para tornar efetivas todas as responsabilidades contratuais. O caução é, inclusive, um dos tipos de garantia para o aluguel do imóvel.
  • Cláusula: Contratos, leis e demais documentos formais podem ser divididos em capítulos, itens e cláusulas, para que todos os temas relevantes mencionados e sejam facilmente localizados.
    Cláusulas contratuais determinam as condições de uma negociação e, por isso, podem ser utilizadas em uma conversa para mencionar algum item que esteja em não conformidade com o que foi previamente acordado ou, no caso contrário, para incluir um adendo.
    Uma cláusula pode ser incluída para, por exemplo, determinar que, além do imóvel, itens específicos do mobiliário também farão parte do negócio.
  • Cobertura: Apartamento localizado no último andar do prédio, ou seja, no topo do edifício. A cobertura costuma ser diferenciada das demais unidades, já que pode incluir áreas de lazer ao ar livre e apresentar configuração duplex (dois pavimentos) ou triplex (três pavimentos).
  • Contrato: É um acordo firmado, registrado ou não fisicamente, que determina os direitos e deveres das partes envolvidas. Deve ser regido dentro dos termos legais, sob pena de tornar-se nulo.
    No mercado imobiliário, os principais são os contratos de locação — utilizados para a cessão de um imóvel por tempo determinado em troca de determinada remuneração — e o de compra e venda, que especifica a negociação definitiva do bem.
  • Contrato de gaveta: Um contrato de gaveta é uma forma de registrar no papel o que duas pessoas combinam verbalmente sem que isso represente um documento oficial. Por exemplo, alguém pode comprar um imóvel e prometer que pagará a dívida em quatro parcelas. Para não ficar apenas na palavra, o comprador ou o vendedor redige um contrato especificando as condições de pagamento. Como esse contrato não será registrado em cartório dizemos que ele ficará guardado na gaveta e servirá apenas para confirmar a combinação, em caso de necessidade.
    Em outra situação, uma pessoa que ainda está pagando um financiamento vende o imóvel para outra pessoa que se compromete a continuar pagando as prestações restantes, sem que as transferências do imóvel e da dívida sejam feitas oficialmente. Para registrar o combinado elas também podem assinar um contrato de gaveta.
    É importante ressaltar que negociações do gênero envolvem bastante risco, o que exige que elas sejam feitas entre pessoas que tenha plena confiança mútua.
  • Contrato de promessa de compra e venda: É um tipo de contrato prévio por meio do qual as partes se comprometem, por um lado, a comprar um imóvel, e por outro, a vendê-lo, mediante as condições de pagamento especificadas no contrato. O documento é utilizado, por exemplo, quando alguém compra um imóvel em construção e é finalizado quando o promitente comprador liquida a dívida e o promitente vendedor faz a entrega definitiva do imóvel.
  • CRECI: Sigla para Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Profissionais da área precisam fazer um curso de formação e serem devidamente inscritos no CRECI.
  • Crédito imobiliário: O crédito imobiliário é uma linha de empréstimos concedida pelas instituições financeiras com a finalidade específica de financiar a compra de imóveis.
  • Crédito Imobiliário: É o tipo de crédito especializado e voltado ao financiamento habitacional. Está disponível em dois tipos de sistemas.

    - SFH — Sistema Financeiro da Habitação: direcionado, principalmente, às classes sociais menos privilegiadas. É utilizado para operações de caráter social. Esse sistema é o mais utilizado por brasileiros e possui um limite máximo de financiamento de 80% do valor da aquisição. Caso seja utilizado o Sistema de Amortização Constante (SAC), o limite passa a ser de 90%.

    - SFI - Sistema Financeiro Imobiliário: pode basear-se nos tipos de garantia, como hipoteca e alienação fiduciária. Esse sistema é voltado para as operações comerciais que ocorrem fora das regras do SFH e dependem das taxas e condições de mercado.
  • DCE: É muito comum encontrarmos em anúncios de imobiliárias a sigla “DCE”, que significa “dependência completa de empregada”, o que quer dizer que o imóvel dispõe de um quarto e de um banheiro para uso da empregada doméstica.
  • Escritura de imóvel: A escritura é um documento que deve ser elaborado em Cartório, representando o ato jurídico de transmissão da posse e do domínio de um imóvel que, por determinado preço, o vendedor faz para o comprador. Para que ela tenha valor é preciso que seja registrada no Cartório de Registros de Imóveis onde o bem que está sendo negociado é registrado. Em outras palavras, a escritura é o documento que torna a transação imobiliária oficial.
  • FGTS: O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é a contribuição que o empregador faz mensalmente para cada funcionário. Essa renda pode ser resgatada pelo trabalhador em caso de demissão, compra de imóvel ou em outros casos específicos.
    No mercado imobiliário e financeiro essa sigla é regularmente utilizada. Portanto, além de compreender seu significado, é preciso dominar as regras de utilização e como elas se encaixam nos processos de financiamento imobiliário, por exemplo.
  • Fiador: Pessoa que presta fiança, ou seja, abona alguém e se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do abonado. Cabe destacar que os credores não são obrigados a aceitar um fiador que não seja idôneo, não tenha domicílio no município onde prestará a fiança ou não possua bens suficientes para arcar com o seu compromisso.
  • Flat: O flat, também conhecido como “apart-hotel”, é um edifício residencial, com unidades autônomas, que oferece serviços semelhantes aos dos hotéis, como lavanderia, restaurante, entre outros. Um flat pode servir tanto para a moradia permanente quanto para a locação para hóspedes eventuais. No último caso, os apartamentos que são destinados à hospedagem fazem parte de um pool de locação, que recebe os hóspedes da mesma forma que acontece em um hotel convencional.
  • Formal de partilha: Quando um casal se divorcia é preciso que seja feita a divisão dos bens, inclusive dos imóveis. Da mesma forma, quando alguém morre também é feita a divisão dos imóveis entre os herdeiros. Nos dois casos, o formal de partilha é o documento emitido por um juiz que sacramenta essa divisão.

    Um imóvel de um casal separado ou que tenha origem em uma herança só pode ser legalmente vendido quando há o formal de partilha, que redefine os direitos de propriedade que recaem sobre ele.
  • Habite-se: Quando uma construção é finalizada ela deve passar pela análise de vistoriadores da prefeitura do município que atestarão que ela está em condições de ser habitada. Após o parecer favorável dos avaliadores o órgão municipal responsável pelas vistorias emite um documento denominado “Habite-se”.
    Somente depois da vistoria é permitido que o imóvel seja ocupado.
  • Hipoteca: O termo representa a sujeição de bens imóveis como garantia do pagamento de uma dívida de empréstimo. Se os valores envolvidos não forem pagos, o credor pode executar a hipoteca. Isso significa que ele tem permissão para tomar o imóvel do devedor com a finalidade de liquidar a quantia devida.
  • Imóvel na planta: Designação usual para empreendimentos comercializados na fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção. Isso explica o termo imóvel na planta, já que o comprador visualizará o futuro apartamento por meio de simulações e representações gráficas dos ambientes.
  • Incorporadora: Pessoa física ou jurídica que empreende um projeto imobiliário em sistema de condomínios. A incorporadora pode comercializar unidades autônomas antes mesmo de ficarem prontas. Nesses casos, o comprometimento com a entrega dos imóveis dentro do prazo e das condições determinadas é firmado em contrato.
  • IPTU: O Imposto Predial Territorial Urbano é cobrado anualmente pelas prefeituras tendo como base o valor venal do bem. Alguns imóveis e pessoas possuem isenção de sua cobrança e, por isso, dominar as regras também é essencial para o corretor realizar um bom trabalho.
  • ITBI: A sigla é referente a Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, também chamado de Imposto de Transmissão de Bens Inter-vivos em algumas regiões. Trata-se de uma tributação gerada durante a transação imobiliária. A taxa (que varia conforme a legislação estadual) é sempre cobrada pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado e deve ser paga pelo comprador.
  • Loft: Os lofts adotam soluções arquitetônicas típicas dos Estados Unidos, onde galpões e pavimentos corridos passaram a ser utilizados como moradias. Como estas construções têm poucas divisões, elas oferecem espaços amplos onde vários ambientes são integrados, sem que sejam divididos por paredes. Novas construções residenciais têm sido planejadas para serem dessa forma — com poucas paredes e visando a integração dos vários cômodos.
  • Nota promissória: É um documento escrito e oficial, no qual determinada pessoa — emitente — estabelece uma promessa de pagamento de certa quantia e com data definida a outra pessoa física ou jurídica, beneficiário.
  • Pé direito: É chamada “pé direito” a medida entre o piso e o teto de um imóvel. Normalmente, uma construção nos padrões brasileiros possui pé direito de 2,7 metros em quartos, banheiros e cozinhas e 3 metros em corredores e salas. Quando falamos que o imóvel tem pé direito duplo queremos dizer que essa medida é o dobro da normal. Ou seja, pode chegar a 6 metros.
  • Pé esquerdo: Esta é uma expressão mais comum entre arquitetos, mas você pode ouvi-la, caso o imóvel que você está comprando seja um apartamento que precise passar por alguma reforma. Ela diz respeito à soma do pé direito com a espessura da laje. Ou seja, é a distância entre o piso do apartamento inferior e o piso do apartamento superior.
  • Permuta: Processo que ocorre quando há troca mútua de bens entre proprietários, o que inclui imóveis.
    Nesse tipo de contrato, uma das partes transfere um bem com o objetivo de adquirir um imóvel. Por exemplo, pode-se trocar uma casa por um apartamento sem que haja algum tipo de pagamento.

    A permuta pode acontecer com torna, quando parte do pagamento é feito em dinheiro, ou sem torna — para casos que não envolvem dinheiro.
  • Reajuste: Aplicação de juro e correção monetária ao saldo devedor e ao encargo mensal, de acordo com o índice estipulado em contrato.
  • Registro do imóvel: É como um histórico, de caráter autêntico de todas as extinções de direitos, mudanças e alterações referentes ao imóvel. As anotações são feitas sob a característica legal de um número de matrícula.
  • Retrovenda: Cláusula acertada no contrato reservando ao vendedor o direto de readquirir o imóvel em negociação dentro de um prazo estipulado.
    Para isso, ele precisa restituir ao comprador o montante pago, além da soma dos possíveis valores de investimento e reformas feitos.
  • Saldo devedor: O que resta pagar de uma dívida. Nos financiamentos imobiliários é reajustado mensalmente, de acordo com índice e a taxa de juro estipulados em contrato.
  • Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI): Esse tipo de seguro é obrigatório em algumas transações, dependendo do local de negociação e do bem.
    O seguro DFI é pago em parcelas durante todo o período de parcelamento. Representa em média 3% do valor da prestação e cobre danos como os causados por incêndio, inundação, destelhamento, queda de raio, explosão e desmoronamento.
  • Seguro de morte e invalidez permanente (MIP): Apólice obrigatória, como a de danos físicos ao imóvel (DFI) quando se contrai financiamento imobiliário. Se duas pessoas contraíram um financiamento imobiliário e uma delas morre, a companhia seguradora paga o saldo devedor proporcionalmente.
  • Sistema de amortização constante (SAC): Método de pagamento de uma dívida em que a parcela de amortização (um dos componentes da prestação) é constante e a parcela de juros, que incide sobre o saldo devedor, é decrescente ao longo do prazo de financiamento.
  • Sistema de amortização crescente (SACRE): Método de cálculo e reajuste de prestações de financiamento, o Sacre é muito parecido com o Sistema de Amortização Constante. A diferença está no modo de aplicar a taxa referencial (TR) à fórmula que define a prestação, provocando a variação da amortização.
  • Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): Criado em 1997 pela lei nº 9.514 como alternativa ao Sistema Financeiro de Habitação e à Carteira Hipotecária, o sistema autoriza a securitização dos créditos imobiliários e introduz a alienação fiduciária no mercado imobiliário.
  • Sistema Financeiro de Habitação (SFH): Sistema criado em 1964 pela lei nº 4.320, a fim de captar recursos para a área habitacional e financiar a construção e a compra da casa própria.
  • Tabela PRICE ou SAC: Modalidades para o cálculo de prestações de um financiamento imobiliário. A tabela PRICE mantém as parcelas com valores constantes. Já a tabela SAC tem os valores diminuindo gradativamente. Alguns financiamentos também possuem parcelas semestrais e anuais que abatem no valor total.
  • Usucapião: Ocorre quando alguém adquire um imóvel simplesmente por utilizá-lo durante um longo período — contanto que seja o tempo estipulado na lei.

    Se uma pessoa ocupa uma casa ou apartamento por muito tempo, como se fosse a proprietária do bem, ela pode receber o direito de domínio sobre a construção.
  • Valor venal: O valor venal é determinado pelas prefeituras locais para cada imóvel, considerando metragem, localização, a que se destina (residencial ou comercial) e características.
    É ele que determina certas cobranças, como IPTU, mas nem sempre é o que vale para as negociações entre vendedores e compradores.
  • Vistoria de imóvel: É o processo de inspeção feito para conferir se o imóvel está de acordo com o que foi apresentado no contrato de compra ou locação. Também representa a verificação realizada por peritos designados por bancos e outras instituições em obras ou imóveis financiados por esses agentes financeiros.
    A taxa de vistoria é cobrada do proprietário da casa/apartamento e garante que o laudo seja executado por um corretor ou avaliador de imóveis.
  • Zoneamento: É um instrumento de planejamento urbano, geralmente municipal, que divide as atividades de urbanização, ocupação e uso do solo urbano.
    Pode ser também a divisão de uma cidade em diferentes zonas, com características e aspectos específicos permitidos de construção.
    Por exemplo: de acordo com o zoneamento, pode ser proibido construir prédios muito altos em uma área ou ainda abrir empresas que emitam poluição sonora.